Alter Wein in schwierig zu öffnenden Schläuchen

House-Under-WaterMenschen werden von ihren Erwartungen getrieben, Wünsche und Hoffnungen sind Grundlage unserer Entscheidungen. Größter Wunsch – genau genommen sogar: ein Grundbedürfnis – ist ein Dach über dem Kopf.

Und weil die Zinsen so niedrig sind, wollen viele dieses Dach nebst Wänden und optionaler Unterkellerung lieber heute als morgen kaufen.

Wo aber steigende Nachfrage auf konstantes oder gar schrumpfendes Angebot trifft, drohen Überhitzung, überhöhte Preise, kurz: eine Blase!

Die Beruhigungspille kam diese Woche vom IW. Angst vor einer Preisblase müsse man nicht haben, ganz im Gegenteil:

Kaufen macht fast überall noch Sinn

Eine der Kernaussagen der kölschen Studie lautet grob vereinfacht, dass es keinen Anlass zur Sorge gäbe, gängige fundamentale Bewertungskennzahlen wie Preis-Miet-Verhältnis und Preis-Einkommens-Verhältnis hätten ohnehin ausgedient. Denn, so die Autoren Michael Schier und Michael Voigtländer, diese Kennzahlen vernachlässigten den Zins als „ganz entscheidenden Faktor der Nachfrage“.

Im Ergebnis sprechen die beiden dem schlichten Quotienten aus Preis einer Immobilie und der Miete die Aussagekraft ab, wenn es um die Prognose einer drohenden Preiskorrektur geht. Stattdessen muss eine komplexe, mathematisch elegante und typographisch wunderschöne Formel her, um die Kalkulationsbasis für die Entscheidungsfindung zu ermitteln:

SNKti = (1+gti) * Pti * (bø * iF,t+ [1 – bø] * iA,t * [1 – tt] + s + a – ∆Pt)

Die jährlichen Kosten der Selbstnutzung in Periode t (SNKti) werden zunächst einmal durch den Kaufpreis Pti und die Grunderwerbsteuer gti in t bestimmt. Dieser Kaufpreis wird mit dem Anteil bø mit Fremdkapital und mit dem Anteil (1–bø) mit Eigenkapital finanziert, wobei sich das Fremdkapital mit dem Zinssatz iF,t verzinst und für das Eigenkapital entgangene Zinsen in Höhe eines alternativen Zinssatzes iA,t angesetzt werden.(..) tl;dr

An dieser Stelle frage ich mich als beratungsresistenter und rechenfauler potentieller Häuslebauer: Muss ich wirklich finanzmathematische Höhenflüge nachvollziehen, um mein Risiko einigermaßen vernünftig bewerten zu können?

Nein. Natürlich nicht. Der Grund dafür ist eine recht banale Tatsache, die im Ökonomiestudium zur Grundausbildung gehört: Ein Preis spiegelt Erwartungen an die Zukunft. Und diese Erwartungen enthalten eben auch die Entwicklung des Zinsniveaus. Glauben die Verfasser der Studie tatsächlich, Käufer und Verkäufer einigten sich auf einen Preis, ohne sich Gedanken über Finanzierungskosten beziehungsweise -erträge zu machen?

Preise und Mieten sind letztlich zwei Seiten der selben Medaille: Ersteres ist die Einmalzahlung für eine Immobilie, letzteres die monatliche Nutzungsgebühr. Ändert sich nun die Relation zwischen beiden, ist das ein eindeutiges Signal. Steigen die Preise stärker als die Mieten, werden mehr Menschen Mietwohnungen suchen. Umgekehrt wird der Kauf der Miete vorgezogen, wenn die Belastung durch Mietzahlungen über denen einer Finanzierung liegt. In beiden Fällen erhöht sich die Wahrscheinlichkeit einer Gegenbewegung.

Einfache, sinnvoll konstruierte Kennzahlen sind nützlich, robust, leicht verständlich – sie funktionieren einfach. Im konkreten Fall wird dem als unpassend abgetanen Preis-Miet-Verhältnis Unrecht getan, enthält es doch implizit sehr wohl die Information über das aktuelle und erwartete Zinsniveau. Richtig ist, dass die Verschuldungssituation in Deutschland bei Weitem nicht solche dramatischen Ausmaße hat, wie das in den USA vor Ausbruch der Finanzkrise der Fall war. Aber zu dieser Feststellung bedarf es (lediglich) der Einordnung der bekannten Daten in den richtigen Kontext.

(Quelle des Fotos: kellycaldwell.ca)

FAS verliert die Kontrolle

Die Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung titelt heute im Wirtschaftsteil „Denn sie wissen nicht, was sie tun“. Die Überschrift stellt eine Verbindung zwischen der Halbstarken-Ikone James Dean, dem griechischen Finanzminister Yanis Varoufakis und seinem Ministerpräsidenten Alexis Tsipras her. Unabhängig davon, ob man die Gleichsetzung für ein angemessenes Stilmittel hält, nutzen die Verfasser Bollmann und Nienhaus optische Tricks, um den alarmistischen Tenor ihres Stücks zusätzlich zu verstärken:

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Inhaltlich kann man darüber streiten, ob mehr Kredite und höhere Target-Salden einen Kontrollverlust der griechischen Regierung bedeuten. Bislang scheinen Tsipras und Varoufakis mit ihrer Taktik eher die Troika zu kontrollieren, als umgekehrt.

Zwei handwerkliche Fehler aber sind offenkundig. Der erste fällt in die Kategorie „Äpfel & Birnen“: Das rechte und linke Diagramm beschreiben den Zeitraum vom September 2014 bis Januar 2015 – also fünf Monate. Das mittlere Chart hingegen zeichnet die Entwicklung der ELA-Kredite für die vier Wochen(!) vom Februar bis März 2015 nach. Auf welche Phase bezieht sich denn nun der Kontrollverlust Griechenlands? Die Betrachtungszeiträume überlappen sich noch nicht einmal!

Subtiler und von seiner manipulativen Wirkung her bedeutsamer ist jedoch der zweite „Fehler“ – die Anführungszeichen sind bewusst gewählt, geht es doch vordergründig „nur“ um eine darstellerische Variante. Bei näherer Betrachtung fällt nämlich auf, dass die Achse, auf der die Spareinlagen abgetragen sind, unten bei 140 Milliarden Euro abgeschnitten ist: Dadurch wird die Entwicklung der über fast ein halbes Jahr lediglich leicht sinkenden Sparguthaben (-10%) optisch dramatisiert; der Betrachter hat den Eindruck, dass nahezu die kompletten Einlagen abgezogen seien. Ich habe mir einmal die Mühe gemacht, die Skalierung (und die Botschaft) der Realität anzupassen:

griechen_vertrauen_ihren_banken

Wieso machen sich Bollmann und Nienhaus nun diese verfälschenden Darstellungen zunutze? Vermutlich, weil sie so schön zur Story passen, wonach Griechenland die Kontrolle verliere. Das ist unseriös und – wenn man das Umfeld der populistisch überhitzten Debatte betrachtet – geradezu unverantwortlich.

Update:

Der Editor-in-Chief Mathias Blumencron hat immer noch nicht verstanden, dass seine Mitarbeiter in ihrer Darstellung schlicht manipulieren. Da ist keine Dynamik bei den Abflüssen, nirgends!

Update II:

Laut Nondas Nicolaides, einem hochrangigen Manager der Rating-Agentur Moody’s, hat der Abfluss von Kundengeldern seit dem 20.Februar sogar nachgelassen.

Update III:

Bei den Target-Verbindlichkeiten ist der Effekt zwar nicht ganz so „entdramatisierend“, immerhin haben sich die Außenstände mehr als verdoppelt. Aber der Verzicht auf ein Abschneiden der Achse und den „dynamischen“ Pfeil entfalten auch hier ihre Wirkung:

targetsalden