Obergrenzen sind auch beim Wohnungsbau Quatsch.

Speicherblock d schnittDer sonst so geizige Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble öffnet die Taschen: So soll die – insbesondere durch die Flüchtlingskrise verschärfte – Wohnungsnot mit steuerlichen Mitteln gelindert werden. Jetzt kann man sicher darüber diskutieren, ob er damit nicht vor allem in die Taschen der nichtbauenden Steuerzahler greift, aber das ist heute nicht mein Thema.

Viel interessanter ist doch, ob tatsächlich – wie von der Presseabteilung des Finanzministeriums behauptet – mit den Abschreibungsmöglichkeiten die „richtigen Anreize“ gesetzt werden, und in der Folge in den Großstädten mehr Wohnraum entsteht.

Solange die Kosten für die Neubauten die Schwelle von EUR 3.000 pro Quadratmeter nicht überschreiten, können maximal EUR 2.000 davon schneller abgeschrieben werden. Das erhöht den kurzfristigen Gewinn der Investoren.

Kurz gesagt, ist das ein wirksamer Anreiz: Wer jetzt neu baut, verdient mehr daran. Das Ziel, mehr Wohnungen fertigzustellen wird damit vermutlich erreicht.

Kritischer sieht es hingegen bei dem zweiten Ziel aus, nämlich dem Ort des Geschehens. Es sollen ja nicht zuletzt gerade dort mehr günstige Wohnungen auf den Markt kommen, wo der Druck am größten ist. Beipielsweise – man entschuldige meine Froschperspektive – in München.

Zur Einordnung sei erwähnt, dass die Stadt München seit geraumer Zeit ein Wohnungsbauprogramm mit dem Namen „Münchner Modell“ betreibt – bei dem die Preise pro Quadratmeter auf EUR 2.800 begrenzt sind. Was allerdings nur möglich ist, weil die Grundstücke von der Gemeinde deutlich unter dem Marktpreis zur Verfügung gestellt werden.

Der Umkehrschluss ist relativ einfach: Ohne subventionierte Bodenpreise werden schlicht keine Wohnungen auf den Markt kommen, die unter der politischen Grenze von EUR 3.000 für den Quadtratmeter bleiben. Derart extrem mag es in anderen Großstädten (noch) nicht zugehen, aber das ist vermutlich bloß eine Frage der Zeit.

Grund für die willkürliche Grenze von EUR 3.000 sei, dass man keinen „Luxus“ fördern wolle. Wobei dieses Argument nicht nur angesicht der tatsächlichen Preise für „normalen“ Wohnraum reichlich fragwürdig ist, erleichtert unanhängig davon doch auch ein ins Luxusapartment umziehender Reicher die Jagd der nicht so gut Betuchten auf eine bezahlbare Bleibe – er fällt als Wettbewerber schlicht weg!

Was bleibt, ist eine populistische, politisch gewollte, an den angeblichen Zielen des Gesetzgebers gemessen unsinnige Obergrenze. Das niedere Motiv des Sozialneids wird einmal mehr bedient, im Ergebnis verheerende Lenkungswirkung entfaltend. Wohnraum wird vorzugsweise dort entstehen, wo er günstiger als in Städten mit extrem hohen Grundstückspreisen herzustellen ist. Die Abschreibungsvorteile stecken sich die steuersparwütigen Investoren dessenungeachtet ein, der Wohnungsmarkt wird in den umkämpften Großstädten keine Druckentlastung erfahren.

Alter Wein in schwierig zu öffnenden Schläuchen

House-Under-WaterMenschen werden von ihren Erwartungen getrieben, Wünsche und Hoffnungen sind Grundlage unserer Entscheidungen. Größter Wunsch – genau genommen sogar: ein Grundbedürfnis – ist ein Dach über dem Kopf.

Und weil die Zinsen so niedrig sind, wollen viele dieses Dach nebst Wänden und optionaler Unterkellerung lieber heute als morgen kaufen.

Wo aber steigende Nachfrage auf konstantes oder gar schrumpfendes Angebot trifft, drohen Überhitzung, überhöhte Preise, kurz: eine Blase!

Die Beruhigungspille kam diese Woche vom IW. Angst vor einer Preisblase müsse man nicht haben, ganz im Gegenteil:

Kaufen macht fast überall noch Sinn

Eine der Kernaussagen der kölschen Studie lautet grob vereinfacht, dass es keinen Anlass zur Sorge gäbe, gängige fundamentale Bewertungskennzahlen wie Preis-Miet-Verhältnis und Preis-Einkommens-Verhältnis hätten ohnehin ausgedient. Denn, so die Autoren Michael Schier und Michael Voigtländer, diese Kennzahlen vernachlässigten den Zins als „ganz entscheidenden Faktor der Nachfrage“.

Im Ergebnis sprechen die beiden dem schlichten Quotienten aus Preis einer Immobilie und der Miete die Aussagekraft ab, wenn es um die Prognose einer drohenden Preiskorrektur geht. Stattdessen muss eine komplexe, mathematisch elegante und typographisch wunderschöne Formel her, um die Kalkulationsbasis für die Entscheidungsfindung zu ermitteln:

SNKti = (1+gti) * Pti * (bø * iF,t+ [1 – bø] * iA,t * [1 – tt] + s + a – ∆Pt)

Die jährlichen Kosten der Selbstnutzung in Periode t (SNKti) werden zunächst einmal durch den Kaufpreis Pti und die Grunderwerbsteuer gti in t bestimmt. Dieser Kaufpreis wird mit dem Anteil bø mit Fremdkapital und mit dem Anteil (1–bø) mit Eigenkapital finanziert, wobei sich das Fremdkapital mit dem Zinssatz iF,t verzinst und für das Eigenkapital entgangene Zinsen in Höhe eines alternativen Zinssatzes iA,t angesetzt werden.(..) tl;dr

An dieser Stelle frage ich mich als beratungsresistenter und rechenfauler potentieller Häuslebauer: Muss ich wirklich finanzmathematische Höhenflüge nachvollziehen, um mein Risiko einigermaßen vernünftig bewerten zu können?

Nein. Natürlich nicht. Der Grund dafür ist eine recht banale Tatsache, die im Ökonomiestudium zur Grundausbildung gehört: Ein Preis spiegelt Erwartungen an die Zukunft. Und diese Erwartungen enthalten eben auch die Entwicklung des Zinsniveaus. Glauben die Verfasser der Studie tatsächlich, Käufer und Verkäufer einigten sich auf einen Preis, ohne sich Gedanken über Finanzierungskosten beziehungsweise -erträge zu machen?

Preise und Mieten sind letztlich zwei Seiten der selben Medaille: Ersteres ist die Einmalzahlung für eine Immobilie, letzteres die monatliche Nutzungsgebühr. Ändert sich nun die Relation zwischen beiden, ist das ein eindeutiges Signal. Steigen die Preise stärker als die Mieten, werden mehr Menschen Mietwohnungen suchen. Umgekehrt wird der Kauf der Miete vorgezogen, wenn die Belastung durch Mietzahlungen über denen einer Finanzierung liegt. In beiden Fällen erhöht sich die Wahrscheinlichkeit einer Gegenbewegung.

Einfache, sinnvoll konstruierte Kennzahlen sind nützlich, robust, leicht verständlich – sie funktionieren einfach. Im konkreten Fall wird dem als unpassend abgetanen Preis-Miet-Verhältnis Unrecht getan, enthält es doch implizit sehr wohl die Information über das aktuelle und erwartete Zinsniveau. Richtig ist, dass die Verschuldungssituation in Deutschland bei Weitem nicht solche dramatischen Ausmaße hat, wie das in den USA vor Ausbruch der Finanzkrise der Fall war. Aber zu dieser Feststellung bedarf es (lediglich) der Einordnung der bekannten Daten in den richtigen Kontext.

(Quelle des Fotos: kellycaldwell.ca)